ఏకకాలంలో రిజిస్ట్రేషన్‌, మ్యుటేషన్‌

వ్యవసాయ భూముల క్రయవిక్రయాలు ఇకపై సరళం

పట్టా పాసుపుస్తకానికి హక్కు పత్రం అధికారం

కొత్త రెవెన్యూ చట్టం బిల్లులో ఎన్నో సంస్కరణలు

కొత్త రెవెన్యూ చట్టం బిల్లులో విశేషాలెన్నో

రెవెన్యూ చట్టానికి సబంధించిన బిల్లును ప్రభుత్వం బుధవారం శాసనసభలో ప్రవేశపెట్టింది. వీఆర్వో వ్యవస్థ రద్దు బిల్లుతోపాటు అనేక మార్పులతో తెచ్చిన తెలంగాణ రికార్డ్‌ ఆఫ్‌ రైట్స్‌ ఇన్‌ ల్యాండ్‌ అండ్‌ పట్టాదార్‌ పాస్‌బుక్స్‌ యాక్ట్‌- 2020 బిల్లును ముఖ్యమంత్రి కేసీఆర్‌ సభ ముందు ఉంచారు. రాష్ట్రంలోని అన్ని తహసీల్దారు కార్యాలయాల్లో ఏక కాలంలో వ్యవసాయ భూముల రిజిస్ట్రేషన్‌, మ్యుటేషన్‌లు పూర్తయ్యేలా కొత్త చట్టం అవకాశం కల్పిస్తోంది. ఇప్పటి వరకు అమల్లో ఉన్న భూ యాజమాన్య హక్కుల కల్పన చట్టం-1971ను ప్రభుత్వం రద్దు చేసింది. కొత్త చట్టంతో పూర్తి స్థాయిలో ఎలక్ట్రానిక్‌ పద్ధతిలో భూ దస్త్రాలను నిర్వహించనున్నారు. ధరణి పోర్టల్‌గా వ్యవహారంలో ఉన్న ప్రభుత్వం రూపొందించిన ఇంటిగ్రేటెడ్‌ ల్యాండ్‌ రికార్డ్స్‌ మేనేజ్‌మెంట్‌ సిస్టమ్‌ ఇకపై మరింత కీలకం కానుంది. నూతన చట్టం విశేషాలు.

కొత్త రెవెన్యూ చట్టానికి సబంధించిన ప్రభుత్వం బుధవారం శాసనసభలో ప్రవేశపెట్టిన బిల్లులో ఎన్నో సంస్కరణలు చోటుచేసుకున్నాయి. ప్రస్తుతం ఉన్న వ్యవస్థకు ప్రభుత్వం ప్రతిపాదించిన మార్పులిలా ఉన్నాయి.

సబ్‌ రిజిస్ట్రారుగా తహసీల్దారు

• తహసీల్దారు కార్యాలయాల్లో వ్యవసాయ భూముల రిజిస్ట్రేషన్లు చేపడతారు. తహసీల్దారు సబ్‌ రిజిస్ట్రారుగా వ్యవహరిస్తారు.
• మండల పరిధిలోని వ్యవసాయ భూముల విక్రయాలు, బహుమతి (గిఫ్ట్‌), తనఖా, బదలాయింపులు చేపడతారు. ఇందుకోసం రిజిస్టరు చేసిన పత్రాలతో వెబ్‌సైట్‌లో దరఖాస్తు చేసుకుంటే తహసీల్దారు సమయం (స్లాట్‌) కేటాయిస్తారు.
• రిజిస్ట్రేషన్‌ సమయంలో దరఖాస్తుదారు అఫిడవిట్‌, పట్టా పాసుపుస్తకం అందజేయాలి.
• భూ యజమాని దరఖాస్తులో పేర్కొన్న వివరాలను ధరణి పోర్టల్‌లోని భూ దస్త్రాల సమాచారంతో తహసీల్దారు సరిపోల్చుకుంటారు.
• భారత స్టాంపుల చట్టం ప్రకారం స్టాంపు డ్యూటీ, మ్యుటేషన్‌ రుసుం వసూలు చేస్తారు.
• రిజిస్ట్రేషన్‌ పూర్తయ్యాక మ్యుటేషన్‌ సమయంలో భూ క్రయవిక్రయదారుల ఖాతాల్లో భూ విస్తీర్ణాన్ని నవీకరిస్తారు.
• తనఖాకు ధరణిలో సూచించిన మేరకు రుసుం వసూలు చేస్తారు.
• భూమి కొనుగోలు చేసిన యజమానికి గతంలో పట్టా పాసుపుస్తకం లేకుంటే కొత్తగా జారీ చేస్తారు. గతంలో ఇలా..

రాష్ట్రంలో రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖకు చెందిన 141 సబ్‌ రిజిస్ట్రారు కార్యాలయాల్లో మాత్రమే రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగేవి. ఐదారు మండలాలకు ఒక సబ్‌ రిజిస్ట్రారు కార్యాలయం ఉంది. వ్యవసాయ, వ్యవసాయేతర భూములు, స్థిర, చర ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్లు ఇక్కడే చేపడుతుండటంతో రద్దీ ఎక్కువగా ఉండేది. స్లాట్‌ దొరికేందుకు అధిక సమయం పట్టేది.

పాసుపుస్తకం పూచీకత్తు లేకుండానే రుణం

పట్టా పాసుపుస్తకం, పహాణీ నకలు తీసుకోకుండానే ఎలక్ట్రానిక్‌ దస్త్రాల పరిశీలన ఆధారంగానే బ్యాంకులు, ఇతర సంస్థలు వ్యవసాయ రుణాలు మంజూరు చేయాలి. రుణం పొందిన, తిరిగి చెల్లించిన వారి వివరాలను ఆ సంస్థలు ప్రభుత్వ పోర్టల్‌లో నమోదు చేయాలి.

గతంలో ఇలా: రుణ సంస్థలు రుణాలు ఇవ్వడానికిగాను పట్టాదారు పాసుపుస్తకాల చట్టం 1971లోని సెక్షన్‌ 6సి, 6బి కింద పాస్‌బుక్కులు, టైటిల్‌ డీడ్‌లు అడుగుతున్నాయి. భూయజమానులు వాటి కోసం పట్టుబడుతున్నారు. పాసుపుస్తకాలు, టైటిల్‌డీడ్‌లు పెట్టి రుణాలు పొందిన రైతులు తిరిగి దస్త్రాల్లో వారి పేరుతో భూమిని మార్చుకోవడానికి కష్టాలెదుర్కొన్న సంఘటనలెన్నో ఉన్నాయి. వ్యవసాయ భూమికి సంబంధించిన పహాణీ పత్రాన్ని గ్రామ రెవెన్యూ అధికారి (వీఆర్వో) ధ్రువీకరించాక, తహసీల్దారు ధ్రువపత్రం జారీ చేసేవారు. దానిని తీసుకొని పాసుపుస్తకాన్ని బ్యాంకులో పూచీకత్తుగా పెట్టుకుని రుణం మంజూరు చేసేవారు.

ఆటోమేటిక్‌ విధానంలో మ్యుటేషన్‌

తహసీల్దారు భూమి రిజస్ట్రేషన్‌ పూర్తి చేయగానే ఆన్‌లైన్‌లో మ్యుటేషన్‌ (భూ యాజమాన్య హక్కు మార్పిడి) ప్రక్రియ పూర్తవుతుంది. ధరణి పోర్టల్‌లో నిక్షిప్తం చేసిన భూ దస్త్రాల సమాచారం ఆధారంగా దానంతట అదే ఆటోమేటిక్‌ విధానంలో జరిగిపోతుంది

గతంలో ఇలా..: కొనుగోలు చేసిన భూమిపై హక్కులు పొందాలంటే పది రోజుల సమయం గడువు ఉండేది. సబ్‌రిజిస్ట్రారు వద్ద రిజిస్ట్రేషన్‌ చేసుకున్న పత్రాలతో తహసీల్దారుకు మ్యుటేషన్‌కు దరఖాస్తు చేసుకోవాల్సి ఉండేది. తహసీల్దారు/గిర్దావరు(ఆర్‌ఐ), గ్రామ రెవెన్యూ అధికారి (వీఆర్వో) ద్వారా భూ క్రయవిక్రయదారులకు నోటీసులు పంపి క్షేత్రస్థాయి నుంచి విచారణ దస్త్రం తీసుకున్నాక మ్యుటేషన్‌ చేసేవారు.

వారసత్వ బదిలీ… భాగ పంపిణీ ఇలా

భూ యజమాని నుంచి వారసులు భూమిపై హక్కులు పొందాలంటే ఉమ్మడిగా ఒప్పందం తప్పనిసరి. చట్టబద్ధమైన వారసులు తామేనంటూ నిరూపిస్తే తహసీల్దారు భూ విభజన చేయాలి. ఉమ్మడి ఒప్పంద పత్రం, దరఖాస్తును పోర్టల్‌లో సమర్పిస్తే తహసీల్దారు సమయం కేటాయిస్తారు. కుటుంబ సభ్యులు తప్పనిసరిగా తహసీల్దారు ఎదుట హాజరవ్వాలి. న్యాయపరమైన అంశాలను పరిశీలించి మ్యుటేషన్‌ రుసుం చెల్లించాక భూమి హక్కుల దస్త్రాల్లో నమోదు చేసి కొత్త పాసుపుస్తకం జారీ చేస్తారు. గతంలో నోటీసులు జారీ, విచారణ, అభ్యంతరాల పరిశీలన ప్రక్రియలు ఉండేవి.

ఎలక్ట్రానిక్‌ విధానంలో …

ఇకపై పూర్తిగా ఎలక్ట్రానిక్‌ విధానంలో భూ రికార్డుల నిర్వహణ కొనసాగుతుంది. ధరణి పోర్టల్‌ ఆధారంగా ఆన్‌లైన్‌లో భూ యాజమాన్య హక్కుల పర్యవేక్షణ, బదిలీ కొనసాగుతుంది. కోర్‌ బ్యాంకింగ్‌ విధానం కోసం ప్రతి గ్రామంలోని భూ హక్కుల దస్త్రాలను డిజిటల్‌ రూపంలో స్టోరేజీ (నిల్వ) చేపట్టాలి. గతంలో సాధారణ పద్ధతిలో రెవెన్యూ మాతృ దస్త్రాలు, పహాణి, 1 బి పత్రం, ఇతర పత్రాలను నిర్వహించేవారు.

ప్రభుత్వ భూములకు వర్తించని చట్టం

కొత్త చట్టం కింద రాష్ట్ర, కేంద్ర ప్రభుత్వ భూములకు మినహాయింపు ఉంటుంది. పాయిగా, జాగీరు, సంస్థానాలు, మక్తా, గ్రామ అగ్రహారం, ఉహ్లి, ముకాసా సహా అన్ని రకాల భూముల యాజమాన్యం ఈ చట్టం కింద బదిలీ కుదరదు. జాగీరు, సంస్థాన్‌, మక్తా, పాయిగా, ఇనాం రూపాల్లో హైదరాబాద్‌ పాలకులు దానాల కింద భూములు ఇచ్చారు. వాటిని పొందినవారు జీవితకాలం అనుభవించవచ్చు. వాటి విక్రయం, వారసత్వం చెల్లదు. భూ యజమాని మృతి చెందితే పాలకులకు చెందుతుంది. వాటిని తిరిగివ్వాలా వద్దా అనేది పాలకుల విచక్షణ మేరకు ఉంటుంది. ఈ క్రమంలో ప్రభుత్వం తెచ్చిన జాగీరు రద్దు చట్టాన్ని సుప్రీం కోర్టు రాజ్యాంగ ధర్మాసనం సమర్థించింది. జాగీరు, సంస్థాన్‌, మక్తా, ఇనాం భూములు రాష్ట్ర ప్రభుత్వ పరమయ్యాయి. ఈ భూవివాదాలకు సంబంధించి ఏపీ (తెలంగాణప్రాంత)అతియాత్‌ విచారణ చట్టం 1952 కింద అతియాత్‌ కోర్టు ఉత్తర్వులే అంతిమం.

దస్త్రాలు దిద్దితే.. అంతే…

ప్రభుత్వ ఉద్యోగులు ఎవరైనా దస్త్రాలను దిద్దినట్లు, మార్చినట్లు (టాంపర్‌) గుర్తిస్తే సర్వీసు నుంచి తొలగిస్తారు. చట్ట ప్రకారం క్రిమినల్‌ చర్యలు. అపరాధ రుసుం విధిస్తారు.

తప్పు చేస్తే క్రిమినల్‌ చర్యలు

ప్రభుత్వ భూములకు మోసపూరితంగా పట్టా పాసుపుస్తకం జారీ చేస్తే తహసీల్దారును విధుల నుంచి తొలగించి క్రిమినల్‌ చర్యలు చేపడతారు. పాసుపుస్తకం రద్దుచేసి, భూమిని స్వాధీనం చేసుకునే అధికారం జిల్లా కలెక్టర్‌కు ఉంటుంది.

డిక్రీల అమలు

కోర్టులు జారీచేసే డిక్రీలు అమలు చేసే సమయంలో భూ యజమానులకు స్లాట్‌ కేటాయించి కోర్టు నిబంధనల మేరకు రుసుం వసూలు చేస్తారు. కొత్త పట్టా పాసుపుస్తకం జారీ చేస్తారు.

• ప్రకటన ద్వారా ప్రభుత్వానికి కొత్తగా నిబంధనలను రూపొందించుకునే అధికారం ఉంటుంది. ఆ భూములకు అనుమతి

రాష్ట్రంలో ఇప్పటి వరకు పట్టా పాసుపుస్తకాలు జారీ కాని భూములకు కొత్త పట్టా పుస్తకాలు ఇచ్చేందుకు తహసీల్దార్లకు అనుమతి లభించనుంది. పెండింగ్‌లో ఉన్న పాసుపుస్తకాల జారీ, పంపిణీ ప్రక్రియలు పూర్తి చేసేందుకు నిబంధనల మేరకు అనుమతి ఉంటుంది.
సవరణలపై దావాకు వీలులేదు
డిజిటల్‌ దస్త్రాల ఆధారంగా ప్రభుత్వ అధికారి లేదా ప్రభుత్వం సవరణలు చేస్తే ఆ అధికారి లేదా ప్రభుత్వంపై ఎటువంటి దావాలు కుదరవు.

• భూ దస్త్రాలకు సంబంధించి విచారణ చేపట్టేందుకు ప్రభుత్వం నియమించిన అధికారులకు సివిల్‌ ప్రొసీజర్స్‌, 1908 ప్రకారం సివిల్‌ కోర్టుల అధికారాలుంటాయి.

◆ ల్యాండ్‌ ట్రైబ్యునళ్లు
భూ వివాదాలను పరిష్కరించేందుకు ల్యాండ్‌ ట్రైబ్యునళ్లు ఏర్పాటు చేస్తారు. ఇప్పటి వరకు తహసీల్దారు, ఆర్డీవో, సంయుక్త కలెక్టర్‌ కోర్టుల్లో ఉన్న అపరిష్కృత కేసులన్నీ ట్రైబ్యునళ్లకు బదిలీ అవుతాయి. పునః పరిశీలన కేసులు కూడా బదిలీ కానున్నాయి. ట్రైబ్యునళ్ల తీర్పులే అంతిమం.
టైటిల్‌ డీడ్‌గా పట్టా పాసుపుస్తకం
కొత్త చట్టం ప్రకారం జారీ చేసే పట్టా పాసుపుస్తకం టైటిల్‌ డీడ్‌ను ఇకపై హక్కు పత్రంగా గుర్తిస్తారు. ట్రాన్స్‌ఫర్‌ ఆఫ్‌ ప్రాపర్టీ చట్టం, 1882 ప్రకారం తనఖాకు కూడా వెసులుబాటు ఉంటుంది. దస్త్రాలను రిజిస్టర్‌ చేసుకునేందుకు రిజిస్ట్రేషన్‌ చట్టం, 1908 కింద అనుమతిస్తుంది.

రిజిస్టరైన వెంటనే పేరు నమోదు

వ్యవసాయేతర భూములు, ఆస్తులకు వర్తింపు

జీహెచ్‌ఎంసీ, పురపాలక, పంచాయతీరాజ్‌ చట్టాలకు సవరణ

హైదరాబా రాష్ట్రంలో వ్యవసాయేతర భూములు, ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్‌ అయిన వెంటనే రికార్డుల్లో భూయాజమాన్య హక్కులను మార్పు (మ్యుటేషన్‌) చేసి ధ్రువపత్రం ఇచ్చేలా చట్టాలను సవరిస్తూ ప్రభుత్వం బుధవారం శాసనసభలో బిల్లుల్ని ప్రవేశపెట్టింది. ఇకపై రిజిస్టర్‌ అయిన వెంటనే ఆస్తి పన్ను రికార్డుల్లో కొనుగోలుదారు పేరు నమోదవుతుంది. మ్యుటేషన్‌, ఆస్తిపన్ను సంఖ్య బదిలీ వంటి అధికారాలు ప్రస్తుతం పట్టణాల్లో, కార్పొరేషన్లలో కమిషనర్‌కు ఉండగా ఇకపై ఈ అధికారం సబ్‌రిజిస్ట్రార్‌లకు దఖలు కానుంది. ప్రభుత్వం అందుబాటులోకి తెచ్చిన ధరణి పోర్టల్‌ ద్వారా యాజమాన్య హక్కులను బదిలీ చేసే అధికారాన్ని రిజిస్ట్రేషన్‌ శాఖకు కేటాయించారు. జీహెచ్‌ఎంసీ చట్టం-1955, పురపాలక చట్టం-2019, పంచాయతీరాజ్‌ చట్టం-2018లలో ప్రభుత్వం ఈ మేరకు మార్పులను ప్రతిపాదించింది. పురపాలక చట్టం, జీహెచ్‌ఎంసీ చట్టాల సవరణ బిల్లులను పురపాలక శాఖ మంత్రి కె.టి.రామారావు; పంచాయతీరాజ్‌ చట్ట సవరణ బిల్లును ఆ శాఖ మంత్రి ఎర్రబెల్లి దయాకర్‌రావు సభలో ప్రవేశపెట్టారు.

మ్యుటేషన్‌ ప్రక్రియదానం, తనఖా, విభజన లేదా వారసత్వ విధానంతో బదిలీలకు సంబంధించి ఆన్‌లైన్‌లో మ్యుటేషన్‌ జరగనుంది. సబ్‌రిజిస్ట్రార్‌లు నిర్దేశించిన ఫీజును వసూలు చేసి ధరణి పోర్టల్‌లో భూ యాజమాన్య హక్కులను మార్చి ధ్రువపత్రాన్ని అందజేయాలి.

◆కొనుగోలుదారు ఇందుకోసం ఆస్తి పన్ను, నీటి ఛార్జీలు, విద్యుత్‌ బకాయిలు లేవని ధ్రువీకరణ పత్రాలను సబ్‌రిజిస్ట్రార్‌కు అందచేయాలి. ఎలాంటి బకాయిలు లేకుంటేనే మ్యుటేషన్‌ ప్రక్రియ పూర్తవుతుంది. గ్రామ పంచాయతీల పరిధిలోనూ ఇదే విధానం ఉంటుంది.

◆ గ్రామ పంచాయతీ ఆస్తి హక్కు రికార్డులను రిజిస్ట్రేషన్‌ శాఖకు అనుసంధానం చేస్తారు. ఆస్తిని బదిలీ చేసినపుడు ఆస్తి పన్ను గుర్తింపు సంఖ్య (పీటీఐఎన్‌)ను బదిలీ చేసే అధికారాన్ని; ఖాళీ స్థలం బదిలీ జరిగినపుడు ఖాళీ స్థలం పన్ను సంఖ్య(వీఎల్‌టీఎన్‌)ను బదిలీ చేసే అధికారాన్ని ప్రభుత్వం సబ్‌రిజిస్ట్రార్‌లకు దఖలుపరచింది.

వీఆర్వో వ్యవస్థను రద్దు చేసినప్పటికీ ఆ ఉద్యోగులను ఇతర శాఖల్లో సర్దుబాటు చేస్తామని ముఖ్యమంత్రి కేసీఆర్‌ శాసనసభలో ప్రకటించడాన్ని వీఆర్వోలు స్వాగతించారు. ఈ నిర్ణయం పట్ల హర్షం వ్యక్తం చేస్తూ మహబూబాబాద్‌ జిల్లా కేసముద్రం మండలం వీఆర్వోలు బుధవారం కేసీఆర్‌ చిత్రపటానికి క్షీరాభిషేక చేశారు.